土地地積更正登記

登記記録に誤って記録されている地積を、正しい地積に修正する登記を、地積更正(ちせきこうせい)登記と言います。

どんな時に必要なの

登記記録に記録された面積と実際の土地の面積が異なる場合には土地地積更正登記をする必要があります。

地積を更正するケースとしては次のようなものがあります。

測量した面積と登記されている面積が違う時(財産の保全等のため)
土地売買契約・融資実行等の条件として実測面積で登記しなければならない時

平成17年に不動産登記法が改正され、分筆登記の際には、事前に地積更正が必要なケースが多くなりました。

以前は、分筆される側の土地だけ測量して求積を行い、残りの土地については、登記簿に記載されている面積から分筆する土地の面積を差し引いて登記申請することができたので、地積更正登記をすることなく分筆登記をすることができました。

法律改正後は、分筆前の土地全部を測量して地積を計算し、登記記録との差が誤差の限度を超えるときには、「地積の更正の登記」の申請をしてからでなければ分筆登記をすることができなくなりました。

参考図:法改正と地積更正

これにより、分筆登記の前提として地積更正登記を行う事が多くなりましたが、分筆残地の登記記録が正しい地積で表示されるため、結果的に境界紛争の予防に役立つこととなります。

土地地積更正登記がなされると・・・

土地登記情報(登記簿)の地積が正しい地積に修正され、新しい地積測量図が備え付けられます。地図訂正を伴う場合は地図も修正されます。

手続の流れ

土地地積更正登記の手続きは、次のような流れで進めます。

  1. 法務局等資料調査
  2. 現地調査
  3. 立会依頼
  4. 立会
  5. 測量
  6. 図面作成
  7. 隣接地所有者から承認印受領
  8. 登記申請

場合によっては境界杭の復元埋設等の業務が必要になります。

必要な書類など

土地地積更正登記の手続きに必要な書類には、次のようなものがあります。

  1. 委任状
  2. 地積測量図(当事務所で作成します) 
  3. 筆界確認証明書(土地境界確定図など当事務所で作成します)

※必要な書類は、条件により変わりますので、詳しくはお問い合わせください。

費用について

¥450,000〜
一宅地の業務実績で多い価格帯は45万〜65万円ですが、
下記の諸条件により価格が変動します。

  • 地域区分により難易度が変わります(例:都市部・農村部)
  • 隣接地に赤道(あかみち)水路などの官地があるかどうか
  • 前面道路が国道かどうか
  • 道路が私道の場合、共有者の数が多くないかどうか
  • 隣接地の数が多いかどうか
  • 境界杭があるかどうか
  • 隣接地の所有者が立会に協力してくれない場合
  • 隣接地が相続地で相続人が多い場合
  • 隣接地が相続地で相続人のうち行方不明者がいる
  • 隣接地が共有地で共有者が多い場合
  • 隣接地が共有地で共有者のうち行方不明者がいる
  • 面積が広大かどうか
  • 公共基準点が近傍にあるかどうか

これ以外にも様々な条件が費用に影響します。

以下に参考例をご紹介します。

事例(1): 地積更正登記(+境界確定測量)

実務的には地積更正登記の前提として境界確定測量が必須となりますので、境界確定測量と地積更正登記を一体として算出しています。
(既存境界標全点あり更地の場合)

(1): 地積更正登記(+境界確定測量)
調査業務
法務局閲覧調査・・・・・・・15,000
事前調査・・・・・・・・・・33,600
多角測量2点・・・・・・・・39,800
画地調整・・・・・・・・・・23,900
民地立会5点・・・・・・・・39,200
官地立会2点・・・・・・・・33,900
測量業務
面積測量(100〜200u以下)
    (約60坪)・・・・56,600
申請業務
土地地積更正登記・・・・・・19,100
書類の作成
調査報告書・・・・・・・・・・8,400
謄抄本交付手続・・・・・・・・1,000
原本の複製・・・・・・・・・・1,000
付随業務
隣地承認印取得(4名)・・・63,000
立替金
登記印紙等・・・・・・・・・13,000
合計
            ¥347,500
事例(2):地積更正登記(+境界確定測量)

(境界標2点亡失し建物等の障害物がある場合)

(2): 地積更正登記(+境界確定測量)
調査業務
法務局閲覧調査・・・・・・・15,000
事前調査・・・・・・・・・・33,600
多角測量4点・・・・・・・・79,500
復元測量2点・・・・・・・・25,700
画地調整・・・・・・・・・・23,900
民地立会5点・・・・・・・・39,200
官地立会2点・・・・・・・・56,600
測量業務
面積測量(100〜200u以下)
    (約60坪)・・・・56,600
境界標埋設2点・・・・・・・23,500
申請業務
土地地積更正登記・・・・・・19,100
書類の作成
調査報告書・・・・・・・・・・8,400
謄抄本交付手続・・・・・・・・1,000
原本の複製・・・・・・・・・・1,000
付随業務
隣地承認印取得(4名)・・・63,000
境界標材料費2点・・・・・・・4,200
立替金
登記印紙等・・・・・・・・・13,000
合計
            ¥463,300

Q&A

自分の土地に家を建てる際に、業者が測量したら土地の面積が登記簿より9平方メートル少ないことがわかりました。境界杭はちゃんと入っているのですが、どうしたらいいのでしょうか?

境界杭が入っているからといって、登記簿面積と実際の面積が一致しているとは限りません。むしろ多少の違いがあることが多いようです。
その理由としては、

  1. 元々の面積が測量誤差等で違っていた。
  2. 以前、分筆登記したときに残地側であった。
  3. 境界杭が工事等で動いた。

等いろいろなことが考えられますが、いずれにしても大ざっぱな測量ではなく土地家屋調査士に依頼し、正確な測量により確認してみることが必要です。

また、登記簿面積を実測面積に修正する登記(地積更正登記)をしておけば、将来の境界紛争を未然に防ぐ最良の備えにもなることでしょう。

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